En 2012, l'immobilier commercial a connu un développement dynamique selon Cushman & Wakefield. « Malmenées par les arbitrages des consommateurs, la forte croissance du e-commerce et le succès de nouveaux entrants innovants, plusieurs enseignes ont, en 2012, accéléré leur mue pour répondre aux attentes de clients avides de nouveauté » explique les experts de Cushman & Wakefield.
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Dans le même temps, « d'autres ont étendu leur présence sur le territoire mais, loin d'une expansion à tous crins, ont conservé un mode de développement opportuniste ». Clairement en 2012, la prudence a été de mise au sein des enseignes. Ainsi, plus que jamais, l'objectif a été de limiter les risques associés à leurs ouvertures et d'accroître leur visibilité, « les emplacements n°1 des grandes métropoles ont donc concentré l'essentiel de la demande, tranchant avec la désaffection des enseignes pour les sites secondaires, plus directement exposés au fléchissement de la consommation. » |
Les grandes tendances de l'immobilier commercial en 2012
Selon Cushman & Wakefield, plusieurs grandes tendances ont marquées l'immobilier commercial en 2012, parmi lesquelles le dynamisme du luxe. « Les mouvements enregistrés en 2012 ont mis en évidence le rôle moteur joué par les enseignes de luxe. » Ainsi, et outre « la montée en gamme des grands magasins et la rénovation ou la création de nouveaux palaces, le bouillonnement du luxe s'est traduit par de multiples ouvertures » de nouvelles surfaces de vente « dans le sud du pays (Armani sur la Croisette à Cannes, Hermès rue Grignan à Marseille) et, surtout, à Paris. »
Autre tendance relevée par les experts de Cushman & Wakefield : l'afflux continu de nouveaux entrants. « Certains des nouveaux entrants qui s'étaient illustrés en 2011 ont continué d'étendre leur réseau en 2012 » parmi lesquels Marks & Spencer, JD Sports. « En outre, si leur nombre a été moins important qu'en 2011, de nouvelles enseignes étrangères (Pandora, Lego, Suite Blanco, etc.) ont continué d'investir le marché français, favorisant la commercialisation de grands projets de centres commerciaux (Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy, Les Terrasses du Port à Marseille) et l'attractivité des meilleurs emplacements des rues commerçantes. »
Cushman & Wakefield note également en 2012 une forte progression des valeurs locatives prime, ce qui s'avère logique puisque les grandes enseignes se concentrent désormais massivement sur les emplacements N°1 somme toute rares. « Les loyers des boutiques de pied d'immeubles ont généralement augmenté sous l'effet d'une forte demande des enseignes internationales et de luxe pour les meilleurs emplacements d'axes très peu offreurs » résume l'enquête. Globalement, les valeurs locatives des meilleurs emplacements des centres commerciaux régionaux et des principales zones de périphérie sont restées stables.
Les emplacements secondaires quant à eux ont subi une pression à la baisse. « En outre, les relations entre commerçants et bailleurs se sont généralement durcies, un nombre croissant de grandes enseignes étant déterminées à renégocier leurs coûts d'occupation pour réduire leur taux d'effort et regagner en compétitivité. »
Moins de centres commerciaux, plus de parcs d'activités commerciales
2012 affirme deux autres tendances fortes : la baisse des ouvertures de centres commerciaux et le boom des ouvertures de parcs d'activités commerciales. Dans le détail, « 260 163 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés en 2012, montrant un ralentissement du rythme des ouvertures après une année 2011 très animée (354 191 m²). » Ce fort repli n'a pas empêché quelques projets d'envergure de se poursuivre comme notamment en Ile-de-France l'ouverture très médiatique de So Ouest à Levallois-Perret, et dans les prochains mois Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy mais aussi à Villeneuve-la-Garenne. Selon Cushman & Wakefield, « cette tendance à la production de grands ensembles a confirmé l'intérêt des enseignes pour les projets de dimension régionale, centres de destination à même d'assurer d'importants flux de visiteurs par la diversité de leur offre ».
Le bilan souligne aussi de « multiples projets d'extension ou de redéveloppement de plus petits centres, illustrant le renouvellement de l'existant et l'engouement des opérateurs pour un commerce de proximité moins affecté par le fléchissement de la consommation. » En parallèle, les experts de l'immobilier notent un véritable boom des ouvertures de parcs d'activités commerciales. « Totalisant 547 646 m² en 2012, le volume des ouvertures de parcs d'activités commerciales s'est sensiblement accru par rapport à 2011 (+ 73 %) ». Cette forte poussée des ouvertures est principalement liée selon Cushman & Wakefield à l'inauguration simultanée de plusieurs grands projets comme l'Atoll près d'Angers (91 000 m2). « Huit parcs supérieurs à 20 000 m² comptent ainsi pour 55 % de l'ensemble des ouvertures de 2012 ».
Les perspectives 2013
Selon les prévisions de Cushman & Wakefield, 2013 devrait s'inscrire dans la lignée de 2012. « Le taux de chômage et le pessimisme des ménages continueront de progresser en 2013 et pèseront sur l'évolution des ventes au détail. » Les arbitrages étant toujours plus forts, les enseignes devraient poursuivre sur les mêmes logiques d'expansion dynamiques mais prudentes. « Les prochains mois devraient par conséquent confirmer les tendances observées en 2012, accentuant les difficultés des marchés secondaires et contraignant les bailleurs à faire preuve de davantage de souplesse pour limiter la vacance de leurs biens et assurer la commercialisation de leurs projets ».
Les mêmes causes produisant les mêmes effets, « les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux devraient en revanche rester immunes à la crise », et ce malgré le ralentissement attendu de l'activité du luxe, et de la pression toujours plus forte sur la rentabilité des enseignes.
Dominique André-Chaigneau, Point Franchises©